Réduction des droits d'enregistrement
L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à l'Etat une taxe : c'est le droit d'enregistrement. Le taux normal de ce droit est de 12,5%, mais, dans certains cas, il peut être réduit à 6% (Pour la région flamande, ces taux sont de 10 % et 5 %).
Dans le but de favoriser l'accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d'enregistrement est prévu. Il ne sera perçu que 6% au lieu de 12,5% (ou 5% au lieu de 10% en région flamande). Bien entendu, pour pouvoir profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions.
Habitations modestes
La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l'immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum 745 €. Si ce revenu est de 746 €, l'acquéreur de l'immeuble paiera 12,5%.
Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à :
- 845 € pour l'acquéreur qui a 3 ou 4 enfants à charge
- 945 € s'il a 5 ou 6 enfants à charge
- 1.045 € s'il a 7 enfants à charge ou plus
Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d'un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L'administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n'est plus le cas, l'administration peut toujours revoir ce revenu.
Bien immobilier unique
Cette réduction n'est accordée que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur ou son conjoint. Ainsi si Bernard souhaite acheter pour son compte personnel une petite maison située à Dinant, et dont le revenu cadastral est de 600 €, il ne pourra pas bénéficier de la réduction si son épouse Anne a hérité dans la succession de ses parents d'un gros immeuble dont le revenu cadastral est de 3.000 €. Par conte, si Bernard et Anne n'étaient pas mariés, il n'y aurait pas de problème.
Il existe cependant deux exceptions à ce principe :
- Tout d'abord, si le revenu cadastral de l'immeuble déjà possédé, ajouté au revenu cadastral de l'immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € (ou les autres limites mentionnées ci-dessus), l'acquéreur pourra à nouveau bénéficier de la réduction de droits. Bernard pourra bénéficier de la réduction pour sa maison de Dinant s'il possédait déjà un petit chalet dont le revenu cadastral est fixé à 135 € et si ni lui, ni son épouse ne possèdent d'autres biens.
- Ensuite, on ne tient pas compte des biens recueillis dans une succession de parents ou de grands-parents si le revenu cadastral de la part héritée ne dépasse pas 25% du maximum autorisé. Si Bernard a trois frères et sœurs, et si l'immeuble hérité dans la succession des parents a un revenu cadastral de 700 €, la part héritée par Bernard a un revenu cadastral de 175 €. Ce montant est inférieur à un quart de 745 € (limite appliquée à Bernard), et n'est donc pas pris en compte.
Obligation d’habiter le bien
La réduction de droits à 6% n'est accordée que si l'acquéreur ou son conjoint occupent effectivement le logement. Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.
L'inscription doit avoir lieu endéans un délai de 3 années qui suit la date de l'acte notarié d'acquisition et doit être effective pendant une durée ininterrompue de 3 ans. Si ces conditions d'occupation ne sont pas respectées, l'acquéreur devra payer à l'administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6%, soit 6,5%, mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19% !
Achat et revente
Si Bernard est propriétaire de la maison qu'il occupe actuellement à Namur, mais désire la revendre pour acquérir la maison de Dinant, il pourra profiter de la réduction de droits, même s'il ne s'agit pas d'une première acquisition.
Si l'acte de vente de la maison de Namur a déjà été signé, il n'est plus propriétaire de ce bien au moment de l'achat de la maison de Dinant, il n'y a donc aucun problème.
Par contre, s'il a mis en vente sa maison de Namur, mais n'a pas encore trouvé d'amateur au moment oµ il doit signer l'acte d'acquisition pour la maison de Dinant, le revenu cadastral cumulé des deux immeubles ne lui permet normalement pas d'obtenir la réduction de droits pour l'achat de la maison de Dinant. Même dans ce cas, l'administration pourrait accorder la réduction des droits (ou ultérieurement une restitution des 6,5% payés en trop) si Bernard parvient à prouver que les deux opérations étaient liées.
Et si le revenu cadastral n’est pas encore fixé ?
Dans certaines situations, le revenu cadastral de l'habitation n'est pas encore fixé au moment de la signature de l'acte d'acquisition :
- Julien achète un appartement dans un immeuble qui vient d'être divisé en plusieurs entités, et l'administration du cadastre ne lui a pas encore notifié le montant du revenu cadastral afférent à l'appartement, qui sera peut-être inférieur à 745 €
- Mélanie a acheté un terrain sur lequel elle compte faire construire prochainement une petite maison dont, fatalement, le revenu cadastral n'est pas fixé.
Dans ces deux situations, Julien et Mélanie paieront le droit plein de 12,5% lors de leur acquisition, mais ils pourront demander la restitution des 6,5% payés en trop si, ultérieurement, l'administration fixe le revenu cadastral à un montant inférieur à la limite précisée ci-dessus. L'acte d'acquisition doit prévoir cette possibilité de demande de restitution. Lors de la notification du nouveau revenu cadastral, l'acquéreur disposera d'un délai de deux ans pour introduire sa demande. L'administration restituera le montant dû, mais aucun délai n'existe !
